V posledním kvartálu loňského roku si kupující užívali historicky nejnižších sazeb hypoték zřejmě naposled. Pokles úrokových sazeb hypoték se definitivně zastavil a v prosinci již ceny začaly růst.

Poptávka po nemovitostech neochladla ani změnami na hypotečním trhu ani změnou poplatníka daně z nabytí nemovitých věcí. Naopak zájem kupujících gradoval v očekávání růstu sazeb hypoték a v důsledku obavy z ještě vyšších cen nemovitostí v roce 2017.

Růstem cen nemovitostí v Brně a zvyšováním úrokových sazeb se výrazně snižuje dostupnost bydlení podle ukazatele ceny nemovitostí k příjmům domácností. Situace na nemovitostním trhu připomíná rok 2007. Ceny nemovitostí šly tehdy hodně nahoru a kupující se o ně doslova přetahovali. Dnes je situace hodně podobná.

Ceny pronájmů nemovitostí v Brně až do poloviny loňského roku rostly velmi pomalu. V srpnu již bylo jasné, že následují ceny nemovitostí a začaly dynamicky růst. Odhaduji, že ceny pronájmů za loňský rok narostly o 8 až 12%.

Zajímá vás, co lze očekávat od roku 2017? Poletí ceny stejným tempem dál? Zastaví se růst? Nebo půjdou ceny opravdu dolů?  Tomu se věnuji v závěru této analýzy.

Všechny analýzy:  Pravidelné informace o vývoji cen v Brně a okolí

Vývoj úrokových sazeb

Během posledního kvartálu loňského roku si kupující ještě užívali historicky nejnižších sazeb hypoték. Úrokové sazby definitivně dosáhly svého dna. Průměrné úrokové sazby dle Fincentrum Hypoindex byly na 1,77 % a dnes již je jasné, že níže nepůjdou. Od prosince se hypotéky začaly řídit novým zákonem o úvěru pro spotřebitele a některé banky již začaly kvůli rostoucím nákladům sazby zvyšovat.

Hypoteční trh se v posledních měsících postupně mění. Klienti potřebují větší množství vlastních prostředků, aby si mohli pořídit nemovitost. Po říjnovém omezení 100% hypoték nabyl v prosinci účinnosti zákon o spotřebitelském úvěru. Tyto změny omezily dostupnost úvěrů pro méně bonitní klienty.

Vývoj cen nemovitostí: Brno a okolí

V závěru roku 2016 tempo růstu cen nemovitostí rozhodně nepolevilo. Lidé chtěli využít posledních nabídek hypoték s nízkými úroky. Také obavy z ještě vyšších cen je nutily nakupovat. U jedné nemovitosti se nám často sejde více než 6 zájemců. Lidé se o nemovitosti doslova přetahují.

Již od začátku roku 2016 makléři RE/MAX Pro používají prodej pomocí aukce.  Neprodáváme již zájemci, který je na prohlídce první na řadě. Prodáváme zájemci, pro kterého má nemovitost nejvyšší užitek a je ochoten zaplatit nejvyšší cenu. Prodejní ceny se nám daří navyšovat často o více než 10%. Výjimkou však nejsou ani navýšení o více než 40%.

Prodávající jsou si vysokého zájmu kupujících vědomi. Například změna povinnosti zaplatit čtyřprocentní daň z nabytí nemovitých věcí, která přešla z prodávajícího na kupujícího od listopadu loňského roku, měla na trh pouze krátkodobý vliv. Průměrné nabídkové ceny se lehce snížily pouze během října a listopadu (v říjnu se již inzerovalo s ohledem na to, že daň zaplatí kupující).  Dokonce u části brněnských bytů, které se těšily extrémně silné poptávce, zůstala cena stejná. V prosinci již ceny opět rostly nad říjnové hodnoty. Trh změnu poplatníka daně absorboval a v listopadu tedy doslova došlo ke skokovému zdražení nemovitostí o čtyři procenta.

Pro více informací k vývoji na trhu bytů, novostaveb, pronájmů, pozemků a rodinných domů klikněte na tlačítko „+“

Byty

Bytové jednotky ČRCeny brněnských bytů pokračovaly i v závěru roku ve své spanilé jízdě směrem vzhůru.

Tempo růstu bylo opět o něco rychlejší u panelových bytů a větších bytů. Ceny větších panelových bytů doháněly ceny vysoce populárních cihlových a malometrážních bytů.


Průměrné nabídkové ceny bytů v Brně

Svého minima byty v Brně dosáhly během roku 2012. Od této doby ceny nemovitostí rostou.

Průměrná nabídková cena bytů 1+1 v Brně za uvedené období vzrostla o 65 % z 1,28 mil. na 2,11 mil. Kč.

Nárůst u 2+1 byl 43%. Průměrná nabídková cena vzrostla z 2,07 mil. na 2,96 mil. Kč.

Velký nárůst byl také v nabídkových cenách větších bytů. U bytů 4+1 došlo k nárůstu o 55%. Průměrná cena vzrostla z 3,65 mil. na 5,67 mil. Kč.

  min 2012             12/2016

1+1        1 280 000 Kč       2 110 000 Kč       65%

2+1        2 070 000 Kč       2 960 000 Kč       43%

4+1        3 650 000 Kč       5 670 000 Kč       55%

ZDROJ: RE/MAX Pro (dle nabídkových cen z realitního portálu RealityČechy.cz)

Prodeje kanceláře RE/MAX Pro potvrzují trend velmi rychlého růstu cen bytů v mimobrněnských lokalitách od přelomu roku 2015/2016. Ceny zde po roce 2008 klesaly rychleji než v Brně a začaly růst znatelně později.

Zánovní byt 2+kk ve Zbýšově u Vyškova jsme na přelomu roku 2016/2017 prodali o 44% dráž než před dvěma lety. Zatímco panelový byt 2+kk v Novém Lískovci jsme nyní prodali „pouze“ o 34% dráž než před 4 lety.

Zánovní byt 2+kk ve Zbýšově u Vyškova

2013                     1 150 000 Kč

2014                     1 150 000 Kč

12/2016               1 660 000 Kč

Pozn.: Jedná se o identický byt, který jsme díky důvěře našich klientů prodávali již potřetí (6/2013, 6/2014 a 12/2016). Byt v daných letech neprošel významnějšími úpravami.

Panelový byt 2+kk v Novém Lískovci (Brno)

2013      2 020 000 Kč

1/2017  2 690 000 Kč

Pozn.: Jedná se o identický byt, který jsme s našimi klienty koupili na přelomu roku 2012/2013 a nyní prodali ve chvíli, kdy se stěhují do většího. Pro objektivitu srovnání byla nákupní cena zvýšena o cenu provedených rekonstrukcí.

Zájem o novostavby byl v loňském roce enormní. V roce 2016 se v Brně prodalo 1.507 nových bytů a lidé za ně utratili přesně 4,94 mld. Lidé nejčastěji kupovali dvoupokojové byty, ale velký zájem byl také o jednopokojové byty – ty si lidé nejčastěji pořizují jako investici a dál je pronajímají.

Díky tak silnému zájmu si mohli developeři dovolit zdražovat a ceny meziročně zvýšili o 9%. Průměrná cena nabízených novostaveb se na přelomu roku 2016/2017 pohybovala kolem necelých 59.000 Kč za m².

V nabídce brněnských developerů se na přelomu roku nacházelo celkem 911 bytů, z toho téměř polovina z nich (442 bytů) je již zarezervována. Volných nových bytů je tedy k dispozici na celé Brno pouze 469. Za loňský rok se jich prodalo více než trojnásobné množství. V současnosti se nejvíce bytů nabízí v městských částech Jundrov a Slatina.

Kvůli problémům s povolováním nových staveb a s územním plánováním se v Brně staví málo a bytů je stále nedostatek. Ceny tedy porostou i během letošního roku a dá se tedy předpokládat zvýšený zájem o bydlení mimo Brno.

Údaje vyplývají z pravidelné analýzy trhu společnosti Trikaya.

Ceny bytů stále rostou a současně dochází ke zpřísnění pravidel hypotečního financování. To v důsledku znamená, že část poptávky se přesouvá do pronájmů. Zájem o pronájmy roste.

V první polovině roku 2016 jsem psal o tom, že přes rostoucí zájem ceny pronájmů více či méně stagnují. V analýze III. kvartálu jsem již uváděl, že každoroční zvýšený zájem o pronájmy na konci srpna a začátku září je šancí pro majitele na navýšení cen. A tento trend pokračuje až do letošního roku. Odhaduji, že ceny pronájmů narostly za celý loňský rok o 8 až 12%.

Rada pro pronajimatele: V současné době je běžné, že majitelé s novými nájemci uzavírají smlouvy s nájemným zhruba o deset procent vyšším, než tomu bylo u předchozího nájemce. Jestli jste to ještě neudělali, udělejte to taky. Domluvte se se stávajícím nájemníkem na zvýšení nebo si najděte jiného. Rádi vám pomůžeme najít kvalitního nájemníka, který vám bude platit aktuální tržní cenu.

Vyšší růst cen pronájmů je patrný především u zánovních bytů a bytů po rekonstrukci. Nájemníci jsou náročnější než před několika lety. Naopak špatná lokalita a špatný stav bytu a domu růst významně brzdí.

Rada pro pronajímatele: Pokud vlastníte starší byt v horším stavu, doporučuji uvažovat o jeho rekonstrukci. Vyplatí se vám to. Pokud se vám do rekonstrukce nechce, využijte toho, že ceny brněnských bytů jsou těsně před svým vrcholem a prodejte ho! Rádi vám ho pomůžeme prodat za nejvyšší možnou cenu. Opravdu prodáváme za výrazně lepší ceny než vlastníci. Proč?

Rodinné domy ČR
Také ceny rodinných domů pokračovaly v růstu. Oproti bytům se jedná o velmi mírné tempo. Developeři zaznamenali velmi mírné oživení výstavby převážně řadových rodinných domů.

„Developeři často obcházejí regulaci pro minimální rozlohu pozemku pro výstavbu rodinného domu a řadové rodinné domy kolaudují jako bytové jednotky. To budoucím vlastníkům může časem přinést některé komplikace. Kromě developerské výstavby setrvává na trhu zájem také o rodinné domy ve zhoršeném stavu. Ty nabízejí nižší pořizovací cenu a možnost postupných úprav dle vlastních představ. Díky programu „Zelená úsporám“ také pokračuje zájem o výstavbu nízkoenergetických domů. Pokračující nárůst výstavby rodinných domů se již také promítl v nárůstu cen stavebních materiálů,“ řekl Petr Němeček, ředitel odboru Nemovitosti Hypoteční banky

Pozemky ČRCeny pozemků vytrvale rostou již od roku 2009. Jedná se o nejstabilnější segment z rezidenčních nemovitostí. Průměrné ceny nemovitostí v České republice vzrostly od pádu cen nemovitostí v roce 2008 o více než 30%. Největší zájem trvale panuje o lokality v okolí velkých měst, Brno nevyjímaje.

„Poptávka roste i po levnějších pozemcích bez kompletních veřejných sítí, které při výstavbě nahrazují domácí čističky, tepelná čerpadla apod.“ řekl Petr Němeček, ředitel odboru Nemovitosti Hypoteční banky

Co se dá očekávat v roce 2017 a 2018

Během roku 2017 očekávám postupné zpomalování růstu. Zatím se zdá, že k obrácení trendu a pádu nemovitostí letos nedojde. Osobně předpokládám spíše stagnaci nebo mírný růst cen v druhé polovině roku díky snižování dostupnosti vlastního bydlení. To bude také důvod pro další růst cen pronájmů.

Zvyšování nájmů podporuje stabilní růst ekonomiky a extrémně nízká nezaměstnanost. Zásadní vliv má také postupné snižování dostupnosti vlastního bydlení. Růst cen pronájmů v Brně nemá opravdu co brzdit. Ceny bytů od roku 2012 vyletěly o desítky procent a bytů v Brně téměř nepřibývá. Spíše se dá mluvit o obnově bytového fondu. Jsem přesvědčený, že by ceny mohly letos růst o dalších 15 až 20% a částečně tak dohnat pořizovací ceny bytů.

Začněme nejdříve s rychlou rekapitulací toho, co se v druhé polovině roku 2016 na trhu hypoték stalo. K růstu úrokových sazeb banky přinutila až změna zákona o spotřebitelském úvěru. Ta sice zvýhodňuje kupujícího v neprospěch banky v případě, kdy kupující chce splatit hypotéku předčasně, nicméně banky se nechtějí nechat o ušlý zisk jen tak lehce připravit a sazby šly na přelomu roku nahoru.

Další změny se týkaly především dostupnosti hypoték pro méně bonitní klienty. Stoprocentní hypotéky nesmí banky poskytovat již od loňského října. Česká národní banka (ČNB) v rámci svých doporučení snížila maximální limit výše poskytované hypotéky k hodnotě nemovitosti (LTV) ze 100 % na 95 %. Banky navíc mohou poskytnout hypotéky s LTV v pásmu 85 až 95 % pouze do 10 % z celkového objemu hypoteční produkce.

Některé banky se však již s předstihem začínají připravovat na další zpřísnění ČNB. Maximální strop LTV v dubnu klesne z 95 % na 90 % a kvóta na „vysokoeltvéčkové“ úvěry, tentokrát v pásmu 80 až 90 % LTV,  se změní na 15% procent celkového objemu. Zatímco říjnové zpřísnění ČNB mělo na dostupnost vliv nepatrný, dubnové již postihne trh zásadním způsobem. Dotčena bude významná část stávající hypoteční produkce na trhu, tzn. úvěry, které jsou v pásmu 80 až 90 % LTV.

„Podle našich odhadů je stávající produkce na trhu zhruba na dvojnásobné úrovni, než je doporučení. Tím pádem se cesta k pořízení nemovitosti mnohým klientům zkomplikuje a celý hypoteční trh se kvůli aktuálním změnám zpomalí“, vysvětluje dopad doporučení Jan Sadil, generální ředitel a předseda představenstva Hypoteční banky

Lze také očekávat, že toto doporučení ČNB omezující hypotéky nad 80 % zástavní hodnoty přinese znatelné zdražení hypotečních úvěrů nad touto hranicí. Doporučujeme tedy část pořizovací ceny financovat z vlastních prostředků.

Již v prosinci Sberbank rozdělila sazby do dvou pásem LTV (do 85 % a do 95 %). Od února 2017 pak nově posunula hranici LTV na 80 % a 90 %. Změna pásem zdražila hypotéky s LTV od 80 do 90 % řádově o 0,5 procentního bodu až jeden procentní bod v závislosti na zvolené fixaci.

Hypotéky s LTV do 90 % nelze zafixovat na jeden rok, fixace na tři a pět let nabízí Sberbank od 2,79 %. Výrazně levněji ale získáte hypoteční úvěry s LTV do 80 % a fixací na tři a pět let.

Pokud klient nemá dostatek vlastních prostředků, ale jeho příjmy jsou dostatečné a stabilní, zůstává zde možnost dofinancování koupě dalším účelovým úvěrem, nejčastěji úvěrem ze stavebního spoření. Otázkou však je, jestli regulátor i tuto možnost dofinancování v budoucnu nezpřísní nebo úplně nezakáže.

V druhé polovině roku lze předpokládat zrychlení růstu úrokových sazeb hypoték z důvodu ukončení intervencí ČNB. Prolomí letos úrokové sazby hypoték 4% hranici?

Lednová prognóza ČNB předpokládá stabilitu tržních úrokových sazeb na stávající velmi nízké úrovni až do poloviny roku 2017. Poté předpokládá konzistentní nárůst sazeb. V roce 2018 pak počítá s dalším mírným zvyšováním.

Úrokové sazby mezibankovního trhu 3M PRIBOR by se měly ke konci roku 2017 přiblížit 1 %. Aktuálně se přitom pohybují na úrovni 0,29 %. Důvodem je dosažení inflačního cíle 2% již na začátku tohoto roku.

Vývoj cen nemovitostí

V prvním kvartálu předpokládám udržení tempa růstu roku 2016. Stav ekonomiky (nízká míra nezaměstnanosti,  růst mezd, ..), velmi malá nabídka nemovitostí (především bytů), obavy z dalšího růstu cen nemovitostí a chystané dubnové snížení dostupnosti pro lidi s nedostatečnou hotovostí a bonitou požene ceny ještě chvíli rychle vzhůru.

index-dostupnosti-a-navratnosti-bydleni-lupa-200Růst cen nemovitostí v České republice se negativně podepisuje na dostupnosti vlastního bydlení. Zatímco v červnu 2010, kdy byly ceny bytů nejníže, stačilo průměrné české rodině na pořízení průměrného bytu něco málo přes 4,5 násobek čistého ročního příjmu. Nyní při ceně 2,29 mil. Kč je to bezmála 6-násobek čistého ročního příjmu (5,82), přičemž v tomto propočtu je zohledněn také nárůst průměrných příjmů v posledních dvou letech.

V Jihomoravském kraji je pak index návratnosti bydlení ještě vyšší, téměř 7 násobek čistého ročního příjmu (6,78).

Pozn.: Index návratnosti bydlení vyjadřuje kolikanásobek čistého ročního příjmu průměrné české domácnosti je třeba k pořízení bytu, jehož cena se rovná aktuálnímu cenovému průměru.

Alternativní pohled na dostupnost bydlení zohledňující navíc cenu úvěrového financování poskytuje index dostupnosti bydlení. Ten měří, jak velkou část průměrného čistého příjmu musí vynaložit česká domácnost na splátku hypotéky, jejíž výše odpovídá průměrné ceně bytů.

V prosinci hodnota indexu dostupnosti bydlení vlivem nárůstu úrokových sazeb i cen bytů skokově narostla na 35,3 %. Důvodem bylo jednak zvýšení průměrných cen bytů, což pravděpodobně nikoho nepřekvapí, ale druhou příčinou je nárůst úrokových sazeb. Přitom právě úrokové sazby byly po dlouhá léta tím, co zhoršování dostupnosti bydlení bránilo. Nyní však došlo k obratu i v případě úrokových sazeb a výsledkem je překonání 35% hranice a výhledově i zrychlené tempo zhoršování finanční dostupnosti bydlení. Zdroj: GOLEM FINANCE

Od dubna sice ceny úvěrů zůstanou stále na velmi nízkých hodnotách, ale méně klientů hypotéku získá. Postupně se také snižuje koupěschopnost obyvatelstva (růst mezd zdaleka nedosahuje růst cen nemovitostí). Růst cen nemovitostí (Brno) se výrazně zpomalí. Růst si udrží spíše menší byty oproti těm větším a nemovitosti v dobrých a lukrativních lokalitách v Brně oproti okrajovým lokalitám a panelovým sídlištím.

Další zvyšování cen bude souviset s hospodářským růstem. Při nízké nezaměstnanosti, rostoucích mzdách a uspokojivých ziscích podnikatelů jsou lidé pozitivní a nebojí se při koupi nemovitosti zadlužit.

Růst úvěrových sazeb se v druhé polovině roku pravděpodobně zrychlí a to bude trh postupně více a více zpomalovat. K pádu cen to zřejmě ale nepovede. To by muselo dojít k výraznému růstu sazeb a výrazně se zvýšit nabídka. Nicméně trh je vrtkavý. Hodně záleží na náladě. Pokud nějaké události v globální ekonomice změní náladu trhu, velmi rychle to může růst otočit v pokles. Prostor zde je. Ceny jsou již dnes značně nadhodnocené.

Naši makléři v poslední době stále častěji využívají pro své klienty prodej formou aukce. U atraktivních nemovitostí díky nim dochází často k navýšení prodejní ceny v řádu i stovek tisíc korun. Chcete vědět, jak to dělají?

Na závěr moje doporučení. Pokud nehodláte svoji nemovitost držet déle než 10 let a zvažujete ji prodat na samém vrcholu trhu, je první čtvrtletí letošního roku nejlepší čas. Hysterie na straně poptávky a nedostatečná nabídka stále nutí zájemce se při koupi přeplácet.

Ing. Tomáš Fráňa, ředitel kanceláře RE/MAX Pro Brno