I první čtvrtletí roku 2017 se vyznačovalo vysokou poptávkou, nicméně se už začala vytrácet „panika“ uplynulého loňského roku, kdy se na nabídku bytu běžně ozvalo kolem sedmi zájemců během pouhého jednoho dne. Zájem sice trval dál, nicméně počty zájemců se začaly postupně snižovat.
Na vině byla intervence ČNB, díky které došlo od 1. dubna k dalšímu snižování dostupnosti hypoték. Kromě obtížněji dostupné hypotéky s nutností vyššího podílu vlastních zdrojů, stojí za postupným ochlazováním poptávky i fakt, že ceny začaly být po závratném růstu příliš vysoké a v kombinaci s nutností vydat se kvůli financování nemovitosti z posledního, začali lidé více zvažovat, jak a na co finanční částku vlastně vynaloží. Postupně začal mizet strach z toho, aby jim něco neuteklo a nahrazovat ho spíše obezřetnost.
Domníváme se, že u některých typů nemovitostí v určitých lokalitách další růst cen předpokládat nemůžeme. Naopak v žádaných lokalitách se rostoucí tendence letos pravděpodobně ještě udrží.
Zda a jakým tempem se během následujících měsíců realitní trh na Brněnsku překlopí a několikaletý růst cen se změní v pokles, bude záležet především na rychlosti růstu nabídky, která nakonec určí, jak rychle a jak hluboko budou ceny u jednotlivých nemovitostí a v konkrétních lokalitách klesat.
Všechny analýzy: Pravidelné informace o vývoji cen v Brně a okolí
Vývoj úrokových sazeb
Úrokové sazby dosáhly svého dna v listopadu 2016. Hypotéky od začátku roku začaly velmi pomalu zdražovat. V březnu tohoto roku byly průměrné úrokové sazby hypoték dle Fincentrum Hypoindex na 1,99%.
Úroky rostly především u hypoték s menším podílem vlastních zdrojů. Důvodem byla reakce bank na další doporučení České národní banky (ČNB). Kromě toho, že od dubna 2017 banky nesmějí poskytnout více než 90% hypotéku, mohou v rozmezí LTV od 80 % do 90 % poskytnout jen 15 % nových úvěrů.
Dostupnost hypoték i úrokové sazby byly stále velmi příznivé a zájem o hypotéky byl značný. Obavy z dalšího snížení dostupnosti hypoték, růstu úrokových sazeb i cen nemovitostí přivedly v březnu do bank pro hypotéku 10 388 klientů, což bylo nejvíce za poslední čtyři měsíce.
Zdražování hypoték bude pokračovat, více se dočtete níže v kapitole „Co se dá očekávat v roce 2017 a 2018“ v části Hypotéky.
Vývoj cen nemovitostí v Brně a okolí
Poptávka po nemovitostech dosahovala téměř stejné síly jako během loňského roku. O každý brněnský byt se opět ucházelo více zájemců. Možná jsme na stejný počet zájemců čekali o několik dnů déle než v předchozích měsících, ale byli.
Snižující se dostupnost hypoték a zvyšující se úrokové sazby v prvních měsících tohoto roku chuť kupujících zas tak moc neutlumily. Pro některé byly sice již ceny příliš vysoko, ostatní pak spěchali s koupí, dokud ceny nebudou ještě vyšší, úroky dražší a méně dostupné. Vždyť dubnové změny na hypotečním trhu již nebyly zdaleka tak bez důsledků jako předchozí intervence ČNB.
Nadále se nám dařilo díky aukčnímu způsobu prodeje prodávat i o několik stovek tisíc více, než byla původní nabídková cena v inzerci.
Ceny nemovitostí v Brně a blízkém okolí v prvním čtvrtletí letošního roku opět rostly, nicméně pomaleji.
Pro více informací k vývoji na trhu bytů, novostaveb, pronájmů, pozemků a rodinných domů klikněte na tlačítko „+“
Co se dá očekávat v roce 2017 a 2018
Ceny nemovitostí donedávna lámaly rekordy. Růst cen bytů zrychloval zejména v posledních dvou letech. Ekonomové už varují před vznikem realitní bubliny, kroky k omezení dostupnosti hypoték činí také ČNB. Co se bude dít dál?
Vzhledem k tomu, že je ekonomika České republiky stále v relativně dobré kondici (alespoň dle dostupných zdrojů), bude mít zásadní vliv na další růst cen v tomto roce poptávka. Ta je primárně ovlivněna dostupností financování a kupní sílou obyvatelstva. Pojďme se tedy nejdříve podívat na to, co se dá očekávat v následujících měsících a letech na hypotečním trhu a následně jak je na tom dostupnost bydlení.
Pro více informací k vývoji na hypotečním trhu a dostupnosti bydlení klikněte na tlačítko „+“
Pokud se bavíme s kolegy i makléři od konkurence, začínáme během dubna a května pociťovat další ochlazování poptávky. Lidé stále více zvažují, co za své peníze koupí. Trh již zdaleka nepřipomíná paniku z druhé poloviny roku 2016, kdy lidé kupovali téměř cokoli a kdekoliv.
Vzhledem vysokým cenám nemovitostí se není čemu divit. Platy zdaleka tak rychle nerostou. S rostoucími úrokovými sazbami a zásadním snížením dostupnosti hypoték bude poptávka dále chladnout.
Ceny brněnských nemovitostí drží nahoře už jen velmi nízká nabídka nemovitostí. I zde však již dochází k určitým změnám. Nabídka bytů v Brně není ani teď o moc vyšší. Jinak jsou na tom některé lokality v blízkosti Brna např. ve Vyškově je již nabídka oproti lednu téměř trojnásobná. Na základě našich posledních analýz nejen v okolních městech a obcích, ale i v Brně se doba prodeje začíná prodlužovat. Ještě na přelomu roku se v průměru byty na trhu neohřály o moc déle než jeden měsíc. V dubnu a na začátku května přibývá bytů, které jsou v nabídce déle než dva měsíce.
Ke zpomalení nebo zastavení růstu dojde zřejmě rychleji, než jsme očekávali. Podle všeho již některé nemovitosti svých maxim dosáhly nebo brzy dosáhnou. Stagnaci a případně pokles lze očekávat nejdříve u větších panelových bytů. Další růst si v dalších měsících udrží pouze kvalitní nemovitosti v kvalitních lokalitách. Další růst v řádu jednotek procent lze očekávat také u nových bytů, těch je v Brně žalostně málo.
Během letošního roku nějaký dramatický pokles cen nemovitostí nečekáme. Tedy pokud se nestane ve světě něco opravdu dramatického, co by změnilo vývoj hospodářského cyklu. Ano, poptávka bude postupně dále chladnout. Nicméně minimálně do poloviny roku 2018 podle všeho nedojde k zásadnímu růstu úrokových sazeb, i když další opatření ČNB by mohlo způsobit další snížení dostupnosti financování pro lidi s omezeným vlastním kapitálem. Zásadní vliv na zastavení růstu a pokles cen v letošním roce však bude mít spíše rostoucí nabídka nemovitostí. Jakmile lidé pochopí, že již ceny nerostou, začnou se zbavovat nemovitostí, které nechtějí držet dalších 5 až 10 let (Z dlouhodobého hlediska ceny nemovitostí porostou. Ceny českých nemovitostí ještě zdaleka nedohnaly západoevropské ceny.). Rychlý růst nabídky by samozřejmě pokles značně urychlil a prohloubil.
Ing. Tomáš Fráňa, ředitel kanceláře RE/MAX Pro Brno