Pronajímáte byt nebo dům? Víte jak zdanit příjmy z pronájmu? Jaké výdaje je možné uplatnit?
Příjem z nájmu je možné danit dvěma způsoby. První způsob je definován v zákoně č. 586/1992 Sb. o daních z příjmu a jedná se o samostatně definovaný způsob podle § 9. Tento režim je u drobných investorů častější, protože ve většině běžných situací je i výhodnější. Pro užití tohoto způsobu je důležitá dlouhodobost. U krátkodobých pronájmů se totiž jedná o tzv. poskytování ubytovacích služeb, což je bráno jako podnikatelská činnost.
Druhá možnost danění je zahrnutí příjmů z nájmu do příjmů z podnikání (§ 7 ). Jedná se hlavně o případy, kdy pronajímáte krátkodobě (např. AirBnB) či ve větším množství. V této druhé variantě je však odvádět ze zisků z pronájmu i sociální a zdravotní pojištění a navíc se zařazením bytu do obchodního majetku firmy ochuzujete o možnost osvobození od daně při prodeji.
Pokud ale nepronajímáte nemovitosti ve velkém a krátkodobě, vystačíte si s prvním způsobem definovaným v § 9.
Z čeho se daň počítá?
Základem pro daň z příjmu z nájmu jsou příjmy z nájmu snížené o výdaje vynaložené a jejich dosažení, zajištění a udržení. Výdaje je možno uplatnit dvěma způsoby. První variantou je doložení skutečných výdajů, druhou pak uplatnění paušálu ve výši 30 % z příjmu.
Každý rok se vyplatí spočítat si, která varianta pro vás bude výhodnější. Daňový paušál je možno uplatňovat jen do výše 600 000,- Kč (tj. při příjmu 2 000 000,- Kč). Uplatnění skutečných výdajů zase vyžaduje vedení evidence o výdajích a doložení a prokázání toho, že výdaje skutečně souvisí s příjmy z pronájmu.
Jaké výdaje se uplatňují?
Zákon o daních z příjmu nestanovuje žádný konkrétní výčet, platí tedy zásada, že lze uplatnit výdaje v prokazatelné výši, které sloužili k danému účelu, pokud nejsou zákonem vyloženě vyloučeny.
Ve většině případů lze tedy uplatnit následující:
- odpisy nemovitosti
- hypoteční úvěr na nemovitost – úroky + poplatky za vedení účtu
- pojištění nemovitosti
- úhrada daně z nemovitých věcí
- provize RK
- náklady na vnitřní vybavení nemovitosti (pokud se neodepisuje)
- náklady na opravy a údržbu včetně veškerého použitého materiálu (s výjimkou rozsáhlejších stavebních úprav – promítnou se v odpisech),
- u bytů – příspěvky do fondu oprav (uplatnění v roce úhrady)
- výdaje na cesty automobilem (pokud souvisí s dosažením, zajištěním a udržením příjmu z nájmu)
- atd.
Jak a kde podat?
Příjmy z nájmů se daní v rámci daňového přiznání k dani z příjmu fyzických osob. Příjmy spadající do § 9 – tedy příjmy z nájmu – mají v rámci přiznání zvláštní přílohu. Konkrétně je to příloha č. 2 dostupná např. na portále finanční správy.
Daňové přiznání podáváte na příslušný finanční úřad a čas k podání máte do konce března 2017.
Pokud si při podání nejste úplně jisti, zda máte vše v pořádku vyplněno, vyplatí se konzultovat tuto problematiku s vaším daňovým specialistou.