Pokud uvažujete o koupi nového bytu, budete zřejmě zvažovat velikost, poloha, stáří a stav bytu i celé budovy. Jedním z kritérií, nad kterým je dobré se také zamyslet, je i forma vlastnictví. Užívání družstevního bytu i bytu v osobním vlastnictví má svá specifika, které je dobré znát ještě před koupí.

Jak je to vlastně s vlastnictvím?

V názvu inzerátu většinou vidíte “prodej družstevního bytu!” nebo “prodej bytu v osobním vlastnictví” Tato formulace však může být poněkud matoucí.

Pokud kupujete byt v osobním vlastnictví, pak je formulace v pořádku, protože skutečně kupujete bytovou jednotku od původního vlastníka a změna vlastnictví se tak po převodu promítne i na katastru.

U družstevního bytu se prodává vlastně členství v družstvu a tím právo nájmu a užívání družstevního bytu. Jinými slovy. Majitelem bytu je před i po prodeji družstvo a vy jako člen družstva máte právo tento byt užívat. Celý proces koupě je však mnohem rychlejší, protože nedochází k žádným přepisům na katastru a pokud se někdo vyloženě nedoptá na daném družstvu, jste jako “vlastník” družstevního bytu anonymní a téměř nedohledatelný.

Správa domu, nájem a další platby

U družstevního bytu má družstvo na starosti správu a vyúčtování energií i celého chodu domu. Vy jako člen družstva pak veškeré platby (energie, nájem, fond oprav, …) platíte měsíčně družstvu v rámci nájemného a na schůzích družstevníků máte možnost se vyjadřovat k plánovaným změnám v domě.

Pokud si pořídíte byt do osobního vlastnictví, stáváte se součástí společenství vlastníků jednotek (SVJ), které má na starosti správu domu podobně jako družstvo. Rozúčtovává jednotlivé platby za společné energie, příspěvky do fondu oprav, … a na členských schůzích rovněž probírá stav hospodaření či plánované změny a opravy.

 

Družstevní bydlení má u nás dlouholetou tradici. I to je důvod, proč funguje celkem dobře. Problematičtější bývá právě u SVJ, kdy v některých domech správa pokulhává a někde SVJ, pokud je vůbec založeno, nejeví téměř žádné známky činnosti. Hold se pomalu učíme řídit si věci sami a rádi přenecháváme tyto starosti druhým.

O typech družstev se dočtete v článku Není družstvo jako družstvo.

Můžu si s bytem dělat co chci?

U bytu v osobním vlastnictví v podstatě ano. Můžete ho prodat, pronajímat, chovat zvířata. Jediné co je třeba mít na paměti je nenarušovat dohodnutý řád v domě.

Družstevní byt, respektive členská práva k družstevnímu bytu, můžete také prodat dle libosti. U podnájmu (sami jste totiž v nájmu) však mohou nastat komplikace, protože některá družstva ve svých stanovách podnájem neumožňují. Členové družstva se prostě někdy v minulosti dohodli, že to podnajímání neumožní. Vzhledem k tomu, že byt není váš, potřebujete souhlas družstva i v případě rekonstrukce. A pokud byste závažně porušovali stanovy družstva, můžete být v mezích zákona z družstva dokonce vyloučeni, čímž ztrácíte i práva na užívání bytu.

§ 734 zákona č. 90/2012 Sb. (Zákon o obchodních společnostech a družstvech)

Financování koupě

Nespornou výhodou družstevních bytů je cena, která může být až o několik procent nižší než u stejného bytu v osobním vlastnictví. A vzhledem k tomu, že nedochází k převodu žádné nemovitosti, neplatí se ani 4% daň z nabytí nemovitosti.

O daních více v článku Družstevní byt a daně.

Hypotéku však na druhou stranu na koupi družstevního bytu nedostanete. Banka po vás při žádosti bude chtít ručit nějakou nemovitostí, kterou vlastníte. Na koupi družstevního bytu tak hypotéku dostanete jen v případě, že máte k dispozici jinou nemovitost, kterou se můžete bance zaručit.

Další možností je využití předhypotečního úvěru, který dostanete za předpokladu, že byt bude do roka převeden družstvem do vašeho vlastnictví.

Více v článku Financování koupě družstevního bytu.

Za převod členských práv si družstvo účtuje koordinační poplatek (většinou 3 – 12 tisíc korun). U osobního bytu zaplatíte jen vklad na katastr (tisíc korun) a pokud financujete hypotékou, můžete navíc uplatnit daňové zvýhodnění na zaplacené úroky. Na druhou stranu vás pravděpodobně nemine již zmíněná daň z nabytí.

Co si zjistit před nákupem družstevního bytu?

  • je v plánu budoucí převod do osobního vlastnictví?
  • jak vysoká je nesplacená anuita?
  • umožňuje družstvo byt podnajímat?
  • jaké jsou stanovy družstva, domovní řád, další předpisy?
  • jak hospodaří družstvo dobře? není příliš zadlužené?
  • a další – viz článek Desatero před nákupem družstevního bytu

Co si zjistit před nákupem bytu do osobního vlastnictví?

  • je prodávající skutečným vlastníkem?
  • souhlasí s prodejem všichni vlastníci?
  • nejsou na listu vlastnictví zapsána omezení či plomby?
  • nabývací titul – co vše náleží k bytu (společné prostory, podíly, …)
  • není prodávající zadlužen?
  • nehrozí insolvence či exekuce?
  • jaké jsou společné náklady za užívání?
  • jaký je stav fondu oprav a kolik se přispívá?

Nestačí vám informace a chcete se na něco zeptat kontaktujte nás přímo a nebo oslovte některého z našich makléřů.